Der Immobilienmarkt ist für viele Anleger nach wie vor attraktiv. Das hat verschiedene Gründe und diese sind in der Regel auch sehr einleuchtend. Der sicherlich wichtigste Grund für die Beliebtheit von Investments in Immobilien ist die erhoffte Sicherheit. Seitdem Sparbücher und Festgelder kaum noch Zinsen abwerfen, sind Anleger auf der Suche nach einem möglichst sicheren Hafen für ihre Investments. Aktien und Fonds haben sich in der Vergangenheit als sehr volatil erwiesen und gerade für die langfristige Anlage trauen sich viele Sparer und kleinere Investoren nicht an den Aktienmarkt heran. Die Tatsache, dass Menschen immer und auch in jeder Krise irgendwo wohnen müssen, macht Immobilien für diese langfristig orientierten Anleger also interessant. Doch Immobilieninvestments verlangen viel Kapital, es stellt sich also die Frage, ob es immer nur direkte Immobilieninvestments sein müssen?
- Die Geldanlage in Immobilien gilt nach wie vor als vergleichsweise sicher und wirft darüber hinaus regelmäßig gute Rendite ab
- Dafür sind die Voraussetzungen um Geld in Immobilien zu investieren vergleichsweise hoch und der Kapitalbedarf ist immens
- Alternativen zum direkten Investment in Immobilien sind Immobilienfonds und neuerdings vor allem die Geldanlage durch Crowdinvesting
- Mit Crowdinvesting oder Crowdfunding können Kleinanleger gemeinsam in Immobilienprojekte investieren und so auch gemeinsam vom Immobilienmarkt profitieren
Das spricht für den Immobilienmarkt
Bevor Investoren sich allein aufgrund des guten Rufes des Immobilienmarkts auf eben jenen stürzen, sollte ein solches Investment genau durchdacht werden. Es gibt verschiedene Arten von Immobilien und je nach Anlageklasse sollte ein Anleger zunächst überdenken, welche Investments für ihn die passenden sind und welche gerade nicht zu ihm und seinem Portfolio passen. So lässt sich zum Beispiel erkennen, dass es auch bei Immobilien eine klare Verbindung von Risiko und Chance auf Rendite gibt.
Die Argumente für Sparer, Investoren und Kleinanleger, die es planen in Immobilien investieren zu wollen, liegen auf der Hand. Gewohnt werden muss immer, auch Handel und Gewerbe benötigen Immobilien und schließlich sind Immobilien etwas handfestes, die in der Regel nie ihren Wert völlig verlieren. Doch eben das muss genauestens hinterfragt und für sich selbst überprüft werden.
Wer sich zum Beispiel für Wohnungen als Immobilieninvestment entscheidet, wird früher oder später vor die Entscheidung gestellt, ob er in Luxusapartments oder einfachere Wohneinheiten investieren möchte. Natürlich wird der erste Gedanke vieler Anleger sein, dass sie natürlich in Luxusapartments investieren möchten, da hier die Rendite augenscheinlich besser sein wird. Das ist im Grunde auch richtig, allerdings verlieren diese Investments im Vergleich zu einfachen Wohnungseinheiten einen Teil an Sicherheit, denn gewohnt werden muss zwar immer, nicht aber in eben diesen Luxusapartments. Bei Wohneinheiten gilt die Regel, dass der Anleger der mehr Rendite möchte auch mehr Risiko eingehen muss, also ebenfalls.
Doch auch bei gewerblichen Immobilien sieht es nicht anders aus. Wer eine große Einkaufspassage oder ein Hotel bauen möchte, hat natürlich große Renditen vor Auge. Doch natürlich sind solche Großprojekte extrem abhängig von Angebot und Nachfrage und unterliegen damit starken konjunkturellen Schwankungen. Wer hingegen Depots oder Lager baut, wird nie an die Renditen großer Hotelprojekte oder ähnlichem herankommen, profitiert hingegen von größerer Sicherheit.
Im Ergebnis wird klar, Gründe dafür in Immobilien investieren zu wollen gibt es genug. Blind investiert werden sollte deswegen jedoch noch lange nicht.
Darauf kommt es beim Geld investieren in Immobilien an:
- Möchte man Geld investieren, Immobilien kaufen oder laufende Profite aus Immobilieninvestments erzielen, gibt es dafür gute Argumente
- Es muss jedoch unterschieden werden zwischen gewerblich genutzten und Wohnimmobilien und auch dort muss zwischen Luxus und durchschnittlichen Wohneinheiten unterschieden werden
- Jeder Anleger muss sein bereits bestehendes Portfolio und sein eigenes Risikoprofil hinterfragen, bevor er sich für eine Anlageklasse entscheidet
- Auch für Immobilien gilt grundsätzlich, dass eine höhere Rendite auch mit höheren Risiken einhergeht
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Gemeinsam vom Immobilienmarkt profitieren: Crowdinvesting vs. Immobilienfonds
Wie bereits zu Beginn erwähnt, bringt das direkte Investieren in Immobilien auch so einige Probleme mit sich, weshalb eine alternative Form der Geldanlage in den Immobilienmarkt für viele Anleger sehr attraktiv ist. Gründe hierfür sind unter anderem die hohen Nebenkosten beim Erwerb und Erhalt einer Immobilie, der extrem hohe Kapitalbedarf für den man sich in der Regel verschulden muss und schließlich die Natur der Immobilie, nämlich deren Immobilität und die Fokussierung von viel Geld, was wiederum zu einem erhöhten Klumpenrisiko führt.
Bereits früh haben Finanzdienstleister daher erkannt, dass es auch eine andere Möglichkeit geben muss, um in den Immobilienmarkt zu investieren und haben verschiedene Immobilienfonds auf den Markt gebracht. Dabei wurde vor allem zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds unterschieden. Insbesondere die geschlossenen Fonds, also solche aus denen man später ohne weiteres weder heraus noch hereinkam, haben jedoch viele Anleger Geld gekostet und auch die offenen Fonds haben häufig wenig Rendite gebracht aber hohe Kosten verursacht. Der Anleger war also auch mit Fonds nur bedingt glücklich, auch wenn es natürlich immer wieder auch positive Erfahrungen mit solchen Investitionen gab und gibt.
Doch insbesondere mit dem Aufschwung des Internets und den damit verbundenen Plattformen, wurde eine weitere Anlageklasse für den Immobilienmarkt entwickelt: Das Crowdfunding oder Crowdinvesting. Mit dieser Form der Geldanlage war es endlich möglich auch in Großprojekte Geld zu investieren und Immobilien von ganz anderer Größe zu kaufen, ganz ohne direktes Investment oder Immobilienfonds. Beim Crowdinvesting finden sich viele Kleinanleger und Investoren zusammen, um gemeinsam ein großes Projekt, das für jeden Einzelnen niemals tragbar wäre, zu stemmen. In der Regel funktioniert das über eine Plattform, die Investoren, Sparer und Kleinanleger mit Projektträgern und Immobilienentwicklern zusammenbringt. So können diese auf der einen Seite ihre Projekte schneller oder kostengünstiger umsetzen und auf der anderen Seite bekommen private Anleger Zugang zu völlig neuen Projekten und zu besseren Konditionen als je zuvor.
So funktioniert Crowdinvesting in der Realität
Das Prinzip ist damit bereits in seinen Grundzügen erklärt. In aller Regel gibt es eine Dreiecksbeziehung zwischen dem Geldgeber, also kleinen Investoren, Privatanlegern und Sparern, der Plattform die vermittelnd zwischen Geldgeber und Geldnehmer ist und schließlich den Geldnehmern, also Projektträgern oder Immobilienentwicklern.
Crowdinvesting ist dabei nur in seltenen Fällen die einzige Finanzierung von größeren Projekten, sondern wird zumeist zur Aufstockung des Eigenkapitals genutzt, um entweder bessere Konditionen von der Bank zu erhalten oder die Höhe des Darlehens bei eben jenen Banken zu verringern. Daraus ergibt sich sodann auch gleich die Art der Anlageklasse, denn in der Regel handelt es sich dabei bei Crowdinvestments in Immobilien um sogenannte Nachrangdarlehen. Der Geldnehmer nimmt also ein Darlehen bei dem Geldgeber auf und die Plattform tritt zugleich als Vermittler in Erscheinung. Hierfür wird die Plattform in der Regel von dem Geldnehmer bezahlt, wird jedoch nicht Vertragspartei in dem Darlehensvertrag zwischen Geldgeber und Geldnehmer.
In der Praxis bedeutet das, dass Anleger über Crowdinvesting in der Regel nicht zum Eigentümer werden, sondern lediglich zum Darlehensgeber. Das hat einige Vorteile, denn zum einen ist so eine Nachschusspflicht von vorne herein ausgeschlossen und zum anderen werden so Kosten gespart und dem Investoren fallen keine weiteren Aufgaben an, die einem Eigentümer hingegen anfallen würden. Das Risiko ist also grundsätzlich auf die Höhe der Anlagesumme begrenzt und auch im Falle eines Scheiterns des Projekts, bliebe die Forderung aus dem Darlehen bestehen.
Die Risiken des Crowdinvesting
Doch natürlich unterliegen auch Anleger, die ihr Geld in Immobilien investieren wollen und dies über Crowdinvesting tun, einem gewissen Risiko. Wie bereits erläutert ist das Risiko allerdings von vorneherein auf die Anlagesumme beschränkt. Werden zum Beispiel durch einen Bau Mehrkosten verursacht oder ähnliches, ist der Investor hiervon nicht betroffen.
Auch berührt es die Forderung des Darlehens grundsätzlich nicht, wenn zum Beispiel das Projekt scheitert oder verzögert wird. Doch obwohl rechtlich betrachtet natürlich weiterhin ein Anspruch auf Rückzahlung des Darlehens besteht, kann das Scheitern eines Projekts im Ergebnis dazu führen, dass nicht alles oder sogar gar nichts zurückbezahlt wird. Das ist nämlich immer dann der Fall, wenn das Projekt derart scheitert, dass der Projektträger insolvent wird und die aus der Insolvenzmasse gezogenen Gelder nicht ausreichen, um sowohl die Bank, als auch die Crowdfunding Anleger auszubezahlen. Denn die Natur des Nachrangdarlehens ist es, dass es erst nachrangig bedient werden muss. Das bedeutet in der Realität, dass zuerst das Darlehen der Bank oder Banken bedient wird und dann das Darlehen der Crowdfunding Investoren. Andererseits bedeutet es auch, dass die Crowdfunding Anleger ihr Geld vor den Projektträgern selbst erhalten. Der Projektträger oder Immobilienentwickler selbst ist also einem noch höheren Risiko ausgesetzt.
Im Ergebnis heißt das für viele Anleger, dass zwar das Projekt passen muss, vor allem aber auch der Projektträger selbst erfahren sein sollte und möglichst ein großes Portfolio besitzt, damit er im Zweifel nicht durch dieses eine Projekt insolvent werden wird. Nichtsdestotrotz sind die Risiken des Crowdinvesting in der Regel deutlich geringer, als die Risiken die zu tragen sind, wenn man selbst Geld investieren und Immobilien erwerben möchte.
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Wie läuft der Investitionsprozess ab?
Natürlich ist der Investitionsprozess nicht bei allen Anbietern für Crowdinvesting gleich, es lässt sich jedoch ein Muster erkennen, nachdem Anleger grundsätzlich vorgehen können. Zunächst muss hierfür natürlich überhaupt erst einmal ein Anbieter ausgewählt werden. Entweder wählen Sie diesen in einem ersten Schritt aus und suchen dann bei diesem Anbieter nach einem passenden Projekt oder aber Sie gehen andersherum vor und suchen zunächst nach einem für Sie passenden Projekt und registrieren sich dann bei dem entsprechenden Anbieter. Wichtig ist dabei nur, dass Sie in jedem Fall einen seriösen Anbieter auswählen. Diese erkennen Sie in der Regel anhand von Tests und Bewertungen aber auch daran, wie viele Projekte über diesen Anbieter bereits erfolgreich abgewickelt wurden.
Unabhängig davon, zu welchem Zeitpunkt man das Projekt auswählt, sollten hierfür einige Kriterien berücksichtigt werden. Zunächst sollte immer der Projektträger bzw. der Immobilienentwickler hinter dem Projekt durchleuchtet werden. Dabei sollten Antworten auf folgende Fragen gefunden werden: Wie lange ist der Projektträger bereits aktiv? Wurden bereits Projekte ähnlicher Größe erfolgreich realisiert? Welche Sicherheiten gewährleistet der Projektträger seinerseits?
Wenn diese Fragen geklärt sind, muss nur noch das Projekt an sich passend sein. Dafür sollte zunächst geklärt werden, ob man in gewerblich genutzte Immobilien oder Wohnimmobilien investieren möchte. Für einige Anleger ist diese Unterscheidung jedoch nicht wichtig. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn man von dem Team hinter einem Projekt vollständig überzeugt ist. Darüber hinaus sollte man sich klar sein, dass das Geld für eine bestimmte Zeit nicht verfügbar ist. Die Dauer des Darlehens ist also ebenfalls von entscheidender Bedeutung. Schließlich ist der Zinssatz und die damit verbundene Rendite natürlich der Grund, weshalb diese Geldanlage getätigt wird und sollte daher genauestens betrachtet werden. Wie bereits erläutert gilt auch bei Immobilieninvestments, dass eine höhere Rendite zumeist mit höherem Risiko einhergeht. Suchen Sie daher nicht einfach nur blind nach dem höchstem Zinssatz!
Darauf sollten Sie bei der Wahl Ihres Investments achten:
- Finden Sie einen seriösen Anbieter bzw. eine seriöse Plattform über die Sie Ihr Geld in Immobilien investieren können
- Auch das Investieren in Immobilien ist nicht ohne Risiko und daher sollten Sie auf jeden Fall einen vertrauenswürdigen und erfahrenen Projektträger wählen
- Wählen Sie ein Projekt dass Ihren Vorstellungen entspricht
- Wohnimmobilien haben häufig eine höhere Sicherheit, vor allem wenn es sich um durchschnittliche Wohneinheiten in Ballungszentren handelt
- Risiko und Chance auf Rendite gehen auch bei Investitionen in Immobilien fast immer Hand in Hand miteinander einher, wählen Sie also nicht blind den höchsten Zinssatz, sondern vergleichen Sie in Frage kommende Projekte
Die aktuellsten Projekte werden mit Renditen und einer Risikobewertung angeboten
Fazit zum Investment in Immobilien
Was früher kaum möglich war, ist heute Realität: Viele kleinere Investoren und private Anleger können heute gemeinsam vom Immobilienmarkt profitieren und gemeinsam ihr Geld in Großprojekte investieren. Damit wurde sowohl für Investoren als auch für Projektträger ein völlig neuer Markt eröffnet und die Chancen und Konditionen konnten verbessert werden. Dennoch sollten Sie nach wie vor alle Projekte und Angebote vergleichen und vor allem stets einen Blick auf das Risiko haben. Auch vermeintlich sichere Immobilienprojekte können Risiken beherbergen und auch wenn diese in aller Regel nicht zu einem Zahlungsausfall führen werden, sollten Sie als Investor solche Risiken von vorneherein kennen. Geld investieren und in Immobilien anlegen war jedoch noch nie so einfach und risikoarm, weshalb Sie als Anleger und Investor unbedingt auch von dieser Möglichkeit Gebrauch machen sollten und Ihr Portfolio um Investitionen in Immobilien erweitern sollten. Wie immer beim Investieren von Geld heißt es aber natürlich auch hier, immer Risiken und Chancen in ein für Sie positives Verhältnis zu bringen.
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