Exporo Sicherheiten und Risiken – Darauf müssen Anleger beim Investieren in Immobilien via Crowdfunding achten!

Das ist Exporo: Der deutschlandweit größte Anbieter von digitalen Investments in Immobilien

Exporo gibt es als Plattform seit dem Jahr 2014 und sie wurde von vier Deutschen Experten aus der Immobilienbranche gegründet. Das Ziel von Exporo ist es, das Kapital privater Investoren, Kleinanleger und Sparer mit Projektentwickler und Projektträgern von Immobilienprojekten zusammenzubringen. Die Kleinanleger führen ihr Kapital zusammen und können so gemeinsam in ein großes Projekt, zu dem sie alleine niemals Zugang gehabt hätten, investieren. Dieser Vorgang nennt sich Crowdfunding oder Crowdinvesting und wird immer beliebter.

Exporo ist die in die Deutschland führende Plattform für das Crowdinvesting in Immobilien. Besonders interessant ist es für viele Nutzer von Exporo, dass sie alle nötigen Schritte für ein Investment online und digital tätigen können. Um mit Exporo in Immobilien investieren zu können, benötigen Sie also weder das Haus zu verlassen, noch langfristige Pläne zu verfolgen.

Exporo ist mit dem Trend zum Crowdfunding und Crowdinvesting gegangen und kann dadurch ein sehr beachtliches Wachstum aufzeigen. Über 150 Mitarbeitern dient das ursprünglich Hamburger Startup Unternehmen mittlerweile als Arbeitgeber und in mehr als 400 Projekten konnten bisher über 770 Mio. Euro von Anleger Kapital vermittelt werden. Investiert werden kann sowohl in anstehende Bauprojekte bereits ab der Planungsphase oder aber in bestehende Bestandsimmobilien aus dem Portfolio von Exporo oder seinen Partnern. Für jeden Investoren sollte sich ein passendes Projekt finden lassen und jedes Portfolio kann sinnvoll erweitert werden.

Crowdinvesting kurz erklärt

Egal ob über Exporo, in Immobilien oder über einen anderen Anbieter und in andere Projekte wie zum Beispiel Games oder Startup Unternehmen, Crowdfunding ist nicht nur in Mode gekommen, es ist häufig auch sehr sinnvoll und eine Gewinnsituation für alle Beteiligten. Im Rahmen des Crowdfundings werden dabei die Gelder von vielen verschiedenen Akteuren zusammengesammelt und diese werden dann einem bestimmten Projektentwickler zur Realisierung seines Projekts zur Verfügung gestellt. Der Deal dahinter ist einfach zu verstehen, denn dafür dass der Projektentwickler das Kapital erhält und sein Projekt umsetzen kann, erhalten die Kapitalgeber eine Verzinsung. Bei bestimmten Konstellationen kann es sogar sein, dass die Anleger nicht nur eine Verzinsung erhalten, sondern auch eine Gewinnbeteiligung.

Durch diesen Prozess entstehen mehrere Vorteile, die im Ergebnis dazu führen, dass zumindest Teilfinanzierungen durch Crowdfundings sehr sinnvoll werden und immer häufiger von verschiedenen Immobilienentwicklern eingesetzt werden. Denn zum einen erhalten die privaten Investoren so überhaupt erst einen Zugang zu den Finanzierungen von solchen Großprojekten. Früher wären diese Projekte und damit Möglichkeiten für Investitionen nur für große Privatiers oder eben Banken verfügbar gewesen. Zum anderen bekommen Projektträger so die Möglichkeit, die Finanzierung anders oder unter für sie besseren Konditionen zu stemmen. Auf die Banken wurde ebenfalls der Druck erhöht, was wiederum zu Konkurrenz und damit wieder besseren Konditionen für alle führt.

So funktioniert Crowdinvesting bei Exporo:

• Bei Exporo können private Anleger, Investoren und Sparer kurzfristig Geld in Immobilienprojekte anlegen
• Nach der kostenlosen und unverbindlichen Registrierung können sich Interessenten entsprechende Projekte ansehen und darüber hinaus gehende Informationen von Exporo anfordern
• Hat sich ein Investor für ein oder mehrere Projekte entschieden, muss nur noch der Investitionsprozess durchgeführt werden
• Im letzten Schritt erhält der Investor weitere Anweisungen und tätigt die Überweisung
• Von nun an ist der Investor ein Kapitalgeber für das Projekt und bekommt sein Kapital in Raten zuzüglich der entsprechenden Verzinsung zurückgezahlt

Anleger werden Forderungsinhaber einer Anleihe: Wann gibt es ein Exporo Risiko?

Anders als es einige Investoren vielleicht erwarten würden, werden die Immobilieninvestoren bei Exporo weder Eigentümer der Immobilie in die sie investieren, noch werden sie ein Teil der Gesellschaft hinter dem Projekt. Die Geldgeber eines Crowdinvestments bei Exporo schließen im Ergebnis den für Sie als Anleger relevanten Vertrag auch nicht mit Exporo selbst, sondern mit dem Projektträger ab.

Sie werden also mit einem Investment bei Exporo der Forderungsinhaber einer Anleihe, genauer gesagt eine nachrangig wirkender Vertrag. Mezzanine-Kapital (Mischform von Fremd- und Eigenkapital) haben den Nachteil, dass sie wie der Name es bereits verrät, erst nachrangig bedient werden. Das bedeutet allerdings nicht, dass im Regelfall zunächst andere Anleihen bedient und erst dann das Kapital ausbezahlt wird, sondern die Rangfolge von Forderungen kommt erst dann zum Tragen, wenn es Zahlungsprobleme seitens des Forderungsgegners gibt. Im Ergebnis bedeutet das, dass solange alles reibungslos läuft, es keine Probleme oder Nachteile durch die Nachrangigkeit der Anleihe gibt. Erst im Problemfall, wenn zum Beispiel eine Insolvenz des Projektträgers eintritt, werden zuerst die vorrangig zu bedienenden Anleihe ausgezahlt. Das sind in aller Regel solche Darlehen von klassischen Fremdkapitalgebern wie Banken.

Es gibt also nur dann Exporo Risiken, wenn der Projektträger bzw. Immobilienentwickler in Zahlungsschwierigkeiten gerät. Im Gegenzug bedeutet das aber auch, dass weder Verzögerungen beim Projekt noch sogar dessen Scheitern alleine irgendwelche Auswirkungen auf die Rückzahlungen hat. Solange der Projektträger zahlungsfähig bleibt, realisiert sich das Risiko des Anlegers bei Exporo also nicht. Das bedeutet ebenfalls, dass auch die Existenz von Exporo selbst keinerlei Relevanz für den Investoren hat. Der entscheidende Vertrag und die daraus resultierende Forderung besteht nämlich direkt im Verhältnis zum Projektentwickler.

Dieses Exporo Risiko besteht grundsätzlich:

• Anleger bei Exporo vergeben den Projektentwicklern direkt eine nachrangige Anleihe
• Dadurch besteht das Risiko grundsätzlich nur noch in der Zahlungsfähigkeit des Projektentwicklers
• Die Existenz oder der finanzielle Status der Plattform Exporo ist hingegen vollkommen irrelevant für den Investoren
• Auch Verzögerungen von Baumaßnahmen oder sogar das Scheitern eines gesamten Projekts haben nur dann Auswirkungen auf die Forderung, wenn dadurch der Projektträger zahlungsfähig wird
• Im Falle z.B. der Insolvenz eines Projektträgers werden allerdings zunächst die Forderungen von Banken und anderen Fremdkapitalgebern bedient und erst im zweiten Schritt die der Exporo Anleger

Wie Steuert man bei Exporo Risiken von Investments?

Es wird also klar, dass grundsätzlich das gesamte investierte Kapital verloren gehen kann. Dieser Fall tritt dann ein, wenn der Projektträger zahlungsunfähig wird und aus der Insolvenzmasse nicht genügend Geld gezogen werden kann, um nach den klassischen Fremdkapitalgebern auch ihre Forderung zu erfüllen. Auf der anderen Seite besteht auch eine Sicherheit dahingehend, dass Sie als Investor bei Exporo niemals ein Nachschusspflicht treffen kann. Anders als bei vielen anderen Investitionen in Immobilien und Bauprojekte ist ihr Risiko also von vorneherein gedeckelt.

Allerdings ist natürlich auch ein Risiko in Höhe des eingesetzten Kapitals bereits sehr groß und muss dementsprechend gesteuert werden. Es stellt sich also die Frage, wie man dieses zunächst einschätzen kann und dann wie man entscheidet, ob sich ein Investment trotz Risiken lohnt.

Der erste wichtige Faktor für die Bewertung des Risikos ist das Projekt, in das ein Investor investieren möchte, selbst. So ist zum Beispiel ein Bauprojekt, das sich gerade einmal in der Planungsphase befindet deutlich riskanter als ein Investment in eine Bestandsimmobilie, bei der aktuell nur geringe oder gar keine Baumaßnahmen nötig sind und anstehen. Auch die Qualität einer Immobilie ist durchaus geeignet, um das Risiko einschätzen zu können. Umso besser die Lage und umso besser die Ausstattung ist, umso unwahrscheinlicher wird es, dass ein Projekt vollständig scheitert. Auch die Struktur der Finanzierung ist nicht irrelevant, denn ein großer Anteil Eigenkapital sorgt für mehr Sicherheit und zudem dafür, dass weniger vorrangige Forderungen bedient werden, sollte es zum Beispiel wider erwartend zu einer Insolvenz kommen. Damit Sie auch diese Kriterien sinnvoll anwenden können, hat Exporo ein eigens Scoring System für Risiken eingeführt.

So kann Risiko gesteuert werden:

• Grundsätzlich kann ein Risiko niemals ausgeschlossen werden
• Investoren sind daher gut damit beraten ihr Kapital zu streuen und in mehrere verschiedene Projekte und vor allem auch Projektentwickler zu investieren
• Umso qualitativ besser ein Projekt ist und umso größer und erfahrener der Projektträger ist, desto höher ist grundsätzlich das Risiko
• Die Qualität von Projekt und Projektträger kann mit Hilfe der Exporo Risikoklassen ermittelt werden
• Investieren Sie immer nur Geld, auf das Sie im schlimmsten Fall auch verzichten können

Die Exporo Risikoklassen zur Einschätzung des Gesamtrisikos

Die Risikoklassen eignen sich bestens dazu, um das Gesamtrisiko einer Geldanlage bei Exporo zu bewerten. Um das Exporo Risiko richtig einschätzen zu können, werden insgesamt sechs verschiedene Kriterien bewertet. Der erste und wichtigste Faktor ist wohl der Standort, wobei dieser noch einmal in Mikro- und Makrolage aufgespalten wird. Dann ist natürlich die Struktur der Finanzierung wichtig, wobei sowohl der Stand der vorrangigen Kapitalverteilung, als auch der Stand der nachrangigen Kapitalverteilung beleuchtet und bewertet wird. Weiterhin relevant für die Einschätzung des Exporo Risiko ist natürlich der aktuelle Verkaufs- bzw. Vermietungsstand und der damit in Verbindung stehende Status des Projekts.

Aufgrund der Tatsache, dass das Risiko bei Exporo jedoch im Ergebnis nur von der Insolvenz des Projektträgers abhängt, sind jedoch zwei weitere Punkte hinzuzufügen, die für das Risikoprofil von höchster Relevanz sind. Das ist zunächst das Profil und die Erfahrungen des Projektträgers. Ist dies ein großes Unternehmen, mit viel Eigenkapital und einem großen Portfolio, ist es tendenziell natürlich weniger wahrscheinlich, dass ein einziges Projekt zur Insolvenz der gesamten Gesellschaft führt. Auch vergangene Erfahrungen mit Crowdfundings und bereits realisierte Projekte lassen darauf schließen, um was für eine Art von Projektentwickler Sie es bei Ihrem Projekt zu tun haben. Neben dem Profil des Projektträgers sind zusätzliche Sicherheiten durch diesen sehr wünschenswert und werden daher auch von dem Rating System von Exporo stark positiv angerechnet. Hiermit sind zum Beispiel eine eingetragene Grundschuld oder aber eine Hypothek gemeint. Doch auch Bürgschaften oder Patronatserklärungen bringen entsprechend ihrer Höhe mehr Sicherheit. Das Risiko kann so gezielt minimiert werden und umso mehr solcher Vorkehrungen es gibt, umso sicherer können sich Investoren natürlich auch fühlen.

So funktioniert die Einschätzung von Risiken bei Exporo:

• Ein Rating System in Risikoklassen von AA (sehr sicher) bis F (vergleichsweise unsicher) hilft bei der Einschätzung des Risikos eines jeden Projekts bei Exporo
• Zur Einschätzung werden sechs Kriterien hinzugezogen, die wiederum in verschiedene Unterpunkte unterteilt werden
• Die Kriterien sind der Standort, die Kapitalverteilung, der Verkaufs- bzw. Vermietungsstand und der aktuelle Status des Projekts, die Erfahrung des Projektentwicklers und dessen Maßnahmen zur Reduzierung des Risikos
• Insbesondere die Bewertung des Projektträgers hat dabei den größten Einfluss auf das Chance-Risiko Verhältnis aufgrund der Wirkung der Anleihe
• Auch die Risikobewertung kann natürlich nicht abschließend als 100 % Sicherheit verstanden werden

Verschiedene Risikoklassen kennzeichnen das Risiko bei Immobilieninvestments

Fazit: So groß sind die Exporo Risiken wirklich!

Im Ergebnis ist festzuhalten, dass es beim Investieren über Exporo immer ein Risiko gibt. Genau wie zum Beispiel beim Investieren in Aktien oder ähnlichem, bedeutet die Insolvenz des Unternehmens hinter dem Projekt in das ein Anleger investiert unter Umständen den Verlust des eingesetzten Kapitals. Auf der anderen Seite ist das Risiko auch auf diese Summe begrenzt, denn Nachschusspflichten gibt es bei Exporo keine.

Das Risiko und Rendite immer miteinander in Verbindung stehen ist bekannt. Bei Exporo genießt man als Nutzer den Vorteil, dass man sehr genau einsehen kann, welche Risiken es gibt und wie sich diese zusammensetzen. Die Transparenz, die hier von Exporo geboten wird, ist sehr hilfreich dabei, um für sich selbst einen Investmentplan zu erstellen. Dafür müssen die Risiken genau analysiert werden und die Rendite muss im Verhältnis attraktiv sein, so dass ein positives Chance-Risiko Verhältnis entsteht. Wenn Anleger zudem noch ihr Risiko streuen und zum Beispiel in mehrere verschiedene Projekte von verschiedenen Projektentwicklern investieren, wird das Risiko weiter gemindert.

Im Ergebnis ist das Exporo Risiko also sehr genau einsehbar und der gute Trackrecord von Exporo spricht grundsätzlich für das dortige Angebot. Es besteht aber natürlich immer ein Grundrisiko, weshalb Anleger genau prüfen sollten, ob ein Investment für sie sinnvoll ist und ob ihr Portfolio auch den Ausfall eines Investments im schlimmsten Fall ertragen könnte. Wer zu diesem Ergebnis kommt, wird bei Exporo auf jeden Fall auch attraktive Chance-Risiko Verhältnisse finden.

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